マイホームなど不動産を持つ家族は、どのように相続すればよいのか悩むこともあるかもしれません。そこで、不動産の相続について考えてみましょう。

目次

生前贈与って何?

不動産の相続方法を検討する際、生前贈与を考えることがよくありますが、生前贈与とは、具体的にどのようなことなのでしょうか?以下でご説明します。

生前贈与とは

生前贈与とは、将来の被相続人の生前に、その所有する財産を将来の相続人予定者に贈与することです。生前贈与は贈与契約によって行う契約なので、贈与者の一存だけでは行うことができず、贈与者と受贈者が合意をする必要があります。

生前贈与の対象になる遺産

生前贈与の対象になる遺産の種類には特に限定がなく、不動産でも現金預貯金でも投資信託でも車でも、基本的にどのようなものも贈与できます。

生前贈与は相続税対策になるのか

生前贈与をすると、その分将来の遺産が減るので、課税される相続税の金額が減ります。このことから、生前贈与は相続税対策として用いられることが多いです。また、生前贈与をすると、その贈与分については遺産に含まれなくなるので、将来相続人らが遺産分割協議をする際に起こるトラブルも避けやすくなります。

生前贈与をすると高額な贈与税が課税されることも

ただし、生前贈与をすると、高額な贈与税が課税されるケースがありますし、生前贈与が行われたことにより、被相続人の死亡後に特別受益が問題になって、かえって遺産トラブルの原因になることもあります。

不動産の生前贈与のメリットとデメリット

生前贈与のメリット

希望する相手に財産を渡せる

次に、生前贈与のメリットを確認しましょう。まず、生前贈与をすると、贈与者が自由に財産の取得者を決めることができます。もし生前贈与をしなかったら、自分の死後に相続人らが遺産分割協議をしますが、このとき誰がどの遺産を相続するかについては遺言をしない限り、被相続人にはわからないことです。ここで、生前贈与を利用すると、確実に希望する相手に財産を渡すことができます。

比較的短期間に受贈者に財産を贈与できる

次に、生前贈与をすると、比較的短期間に受贈者に財産を贈与することができます。生前贈与をする場合に必要な手続きは、贈与者と受贈者が贈与契約を交わして、贈与のための名義変更などの手続きを行うだけです。不動産の場合には、贈与契約書を作って、それにもとづいて贈与者から受贈者に所有権移転登記をすれば手続きが完了します。もし生前贈与をしなければ、面倒な遺産分割協議を経ないと財産の移転ができないので、それと比べると短期間で手続き出来る生前贈与にはメリットがあります。

生前贈与をすると相続税を節税できることも

また、生前贈与をすると、その分将来の遺産が減るので相続財産が減ります。そうすると、相続税がかからなくなったりかかる相続税が安くなったりするメリットもあります。生前贈与をすると贈与税がかかりますが、贈与税には各種の控除や減税の制度が用意されているので、上手に生前贈与を利用すると、効果的に相続税を節税することができます。

たとえば、贈与税には年間110万円までの基礎控除がありますので、毎年110万円までの贈与分には贈与税がかかりません。これを利用して、毎年110万円分ずつ贈与をしていけば、無税で財産移転していくことができ、このことを暦年贈与と言います。不動産の場合でも、暦年贈与によって110万円分ずつを生前贈与していけば、数年間繰り返すことによって不動産全体を贈与することもできます。

相続人らの遺産相続トラブルを回避できることも

また、生前贈与をすると、その時点で受贈者に財産の所有権が移転します。そこで、将来の遺産分割協議の対象になることがなくなり、相続人らにおける遺産トラブルを避けることにもつながります。

生前贈与のデメリット

贈与税が課税される

次に、生前贈与のデメリットを見てみましょう。生前贈与をすると、贈与税が課税されます。このとき、上手に贈与税の控除制度などを利用できれば良いですが、やみくもに生前贈与をすると高額な贈与税が課税されるので、相続税を支払った方が得だったという結果になってしまうこともあります。

不動産取得税など課税されることも

また、不動産の生前贈与をすると、不動産取得税などの別の税金が課税されますし、贈与に際しての手続き費用も必要です。さらに、生前贈与をした場合、将来の相続発生時には、それが受贈者の特別受益になってしまうので、特別受益の評価などを巡って相続人間で争いになってしまうおそれもあります。このように、生前贈与には一定のデメリットもあることを認識しておくことが大切です。

不動産の生前贈与でかかる税金

不動産の生前贈与でかかる税金

将来の遺産相続を見越して生前贈与をする場合には、贈与税に注意が必要です。生前贈与を行う場合には相続税対策を目的とすることが多いですが、高額な贈与税がかかってしまっては、かえって税金が高くなってしまうおそれがあるからです。

そこでまずは、不動産を生前贈与した場合に基本的にどのくらいの贈与税が課税されるのか、見てみましょう。贈与税の税率は、以下のとおりです。

一般の贈与のケース

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

直系尊属から子や孫への生前贈与のケース

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

このように、生前贈与の場合の贈与税は、親や祖父母から子どもや孫へ生前贈与する場合に、安くなっていることがわかります。

不動産の贈与を受けた場合には不動産取得税がかかる

また、これとは別に、不動産の贈与を受けた場合には不動産取得税がかかります。その金額は、課税標準額の4%となります。

税金の納付時期

不動産を生前贈与すると、贈与税が課税されますが、高額な贈与税が課税される場合などには、贈与税支払のための準備などもしないといけないので、その納付時期はいつまでなのかが問題です。

生前贈与をした場合、贈与が行われた次の年の2月1日から3月15日までの間に、管轄の税務署で贈与税の申告をする必要があります。そして、納付時期もこれと同様です。

よって、生前贈与が行われたら、その次の年の2月1日から3月15日までの間に贈与税の申告と納税の両方をしないといけません。高額な贈与税の支払いが発生する場合などには、その期間内に確実に納税ができるよう、納税資金を充分に準備しておく必要があります。

相続時精算課税制度とは

最高2500万円分の贈与分まで贈与税が無税になる制度

不動産を生前贈与する際には、基本的に贈与税の支払いが必要ですが、そもそも生前贈与の目的の多くが相続税の節税対策なので、贈与税の金額は、なるべくなら抑えたいところです。そこで利用できるのが、相続時精算課税制度です。相続時精算課税制度とは、親や祖父母などの直系尊属から子どもや孫への生前贈与を行う場合、最高2500万円分の贈与分まで贈与税が無税になる制度のことです。

2500万円を超えた贈与分に対して一律で20%の贈与税

2500万円を超えた贈与分に対しては、一律で20%の贈与税が課税されます。また、将来相続が起こった場合には、相続時精算課税制度によって贈与税が免除された財産を遺産の評価に足して、全体に対して相続税が課税されます。相続時精算課税制度の対象になる財産に特に限定はなく、不動産でも現金預貯金でも投資信託でも車でも何でもかまいません。また、1年で2500万円の枠を使い切る必要もなく、複数年度に渡って生前贈与を続けることができます。

相続時精算課税制度か暦年贈与か

相続時精算課税制度を利用したい場合には、当初の贈与があった年の翌年の2月1日から3月15日までの間に、相続時精算課税制度を利用するための申告をしなければなりません。このときの申告方法については、一般の贈与税の申告とは異なる手続きが必要です。また、いったん相続時精算課税制度を利用してしまうと、贈与税の基礎控除(年間110万円までの贈与分が非課税になる)が適用されなくなります。相続時精算課税制度と暦年贈与は、どちらか一方しか選べないということなので、どちらを利用するかについては、慎重に検討しましょう。

不動産を生前贈与する方法

申請に必要な書類

不動産を生前贈与したら、その不動産について、贈与を原因とする所有権移転登記をしなければなりません。その際には、以下のような書類が必要になります。

  • 登記申請書

    法務局に書式があるので、登記申請者が記入して作成する必要があります。

  • 贈与者の登記済権利証(登記識別情報)

    贈与者がもともと不動産を取得する際に法務局から発行された登記済権利証や登記識別情報が必要になります。

  • 贈与者の印鑑登録証明書

    贈与者の住所がある市区町村役場で取得できます。発行後3ヶ月以内のものが必要です。

  • 贈与契約書(登記原因証明情報)

    贈与者と受贈者との間で作成して、登記申請書に添付します。

  • 贈与対象の不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

    法務局(登記所)で取得できます。

  • 受贈者の住民票

    受贈者が居住する市区町村役場で取得します。

  • 不動産の固定資産評価証明書

    不動産が所在する市区町村役場で取得します。(東京23区の場合、都税事務所です)登記申請時に必要となる登録免許税の計算のために必要な書類です。

このように、かなりたくさんの必要書類があるので、順番に集めて確認しましょう。

書類の提出先

上記の通り生前贈与にもとづく登記申請のための書類を揃えたら、まとめて登記を申請する法務局に持参して提出します。問題がなければ登記申請が受理されて、登記済権利証または登記識別情報が発行されます。

このことにより、不動産の名義が贈与者から受贈者に書き換わり、生前贈与の手続きが完了します。

不動産の生前贈与での注意点とは!

不動産の生前贈与を行う場合、注意点があります。まずは、暦年贈与を利用して、不動産を少しずつ贈与する場合の問題です。

不動産の生前贈与は早めの手続き開始を

暦年贈与では毎年110万円分までしか贈与税の控除が認められないので、数年に分けて贈与していくことが普通です。しかし、長年に及ぶ生前贈与を行っていると、その最中に贈与者が死亡してしまうケースがあります。そうなると、不動産の贈与が中途半端な状態で終わってしまうので、まだ贈与が行われていない部分(持分)については、遺産の内容となり、他の相続人との間で遺産分割協議が必要になります。このようなことになると、権利関係が複雑になって、かえって遺産トラブルの原因にもなりかねません。暦年贈与などの長期間がかかる方法で不動産の生前贈与をするなら、早めに手続きを開始することが重要です。

また、生前贈与をしてから3年以内に贈与者が死亡すると、税務上その贈与財産は相続財産となってしまいます。そうなると、相続税対策のために生前贈与をした意味がなくなるので、やはり早めに生前贈与の手続きをすることが大切だということがわかります。

必ず贈与契約書を作成する

贈与をする際に、必ず贈与契約書を作成することも重要です。不動産の生前贈与の場合、贈与契約書がないと不動産登記ができないので、通常は贈与契約書を作成しますが、中には登記名義の書き換えは後でも良いなどと考えて贈与契約書を作成せず、登記申請もせずにそのまま放置するケースもあります。

このような場合、贈与があったことを後に税務署に対抗できず、相続税が課税されてしまいます。また、相続が起こったときに他の相続人も生前贈与があったことを認めず、遺産に含められて遺産分割協議の対象にされてしまう可能性が高いでしょう。

契約は口頭でも成立する、とは言っても、きちんと贈与契約書を作成して登記名義の書き換えまでしておかないと、証拠がないので誰にも対抗できなくなってしまいます。

必ず贈与税の申告と納税をしなければいけない

さらに、贈与税の支払いが発生した際には、必ず贈与税の申告と納税をしなければなりません。税金逃れをした場合、相続開始時などにおいて、いずれは税務署にばれてしまいますし、ばれたら高額な追徴課税や延滞税を課税される可能性があります。

そのようなことになったら、相続税の節税のために生前贈与をした意味がまったくなくなってしまうので、贈与税の申告と納税は、確実に行う必要があります。

以上のように、不動産の生前贈与の際には、

  • 早めに生前贈与の手続きをすること
  • 暦年贈与の場合には、さらに急ぐ必要があること
  • 必ず贈与契約書を作成して所有権移転登記を済ませること
  • 贈与税が発生したら必ず申告と納税をすること

が重要になるので、押さえておきましょう。

まとめ

今回は、不動産を生前贈与する方法とその際の注意点を解説しました。生前贈与をすると、その分遺産が減るので相続税の節税対策になりますが、贈与税が課税されるケースがあるので、注意が必要です。生前贈与を行う場合には、暦年贈与や相続時精算課税制度などの贈与税の控除制度を上手に利用しましょう。

また、生前贈与をするなら、なるべく早めに手続きを開始すること、必ず贈与契約書を作成して早めに所有権移転登記を済ませること、贈与税が発生する場合には必ず贈与税の申告と納税をすることなどが重要です。

このように、不動産の生前贈与を行う場合には、かなりの専門知識が必要になるので、自分達で判断して進めようとすると、手違いが起こって思わぬ不利益を受ける可能性があります。後々のトラブルを避けて上手に生前贈与のメリットを生かすためにも、不動産の生前贈与を行う場合には、相続問題に強い弁護士に相談してみることをお勧めします。