抵当権が付いている土地や不動産を相続した場合

抵当権が付いている家や土地などの不動産を相続することがあるかもしれません。この場合は、どのようなことに気をつけなければいけないのでしょうか。

1 そもそも抵当権って何？
2 相続すると抵当権も引き継ぐことになるの？
3 相続した不動産の抵当権を消す方法
4 抵当権付き不動産も相続税の課税対象なの？
5 抵当権付き相続のそのほかの注意点
6 まとめ

そもそも抵当権って何？

抵当権とは、債務者または第三者が、目的物の占有を移さないまま、債務の担保とし、債権者がその目的物から優先的に弁済を受けることができる権利です。

例えば、住宅ローンを例に考えてみましょう。住宅ローンを借りる際には、マイホームに抵当権を設定しますが、マイホームを銀行に渡す必要はありません。
住宅ローンを借りた人は、マイホームに住んだまま、借金である住宅ローンを返済することになります。
住宅ローンの返済が滞った場合、金を貸している銀行等の金融機関は、その住宅を競売にかけて、代金から貸したお金を回収することができます。

これが抵当権の中身です。

相続すると抵当権も引き継ぐことになるの？

不動産についた抵当権は、相続によって消滅することはありません。
したがって、相続により、抵当権付きの不動産を相続した場合は、抵当権も引き継がれます。

当然ですが、抵当権付きの不動産が相続財産に含まれている場合は、その不動産によって担保されている債務、つまり借金が存在するのが普通です。
それがどのようなものか確認したい場合は、不動産の登記簿謄本をみるとよいでしょう。

そして、亡くなった方が負っていた債務も相続の対象になります。
その場合、それぞれの相続人の法定相続分の割合によって、債務を相続することになります。

このように、相続財産とは、プラスの財産だけでなくマイナスの財産も含まれることになるのです。

相続した不動産の抵当権を消す方法

抵当権を消したい場合は、まず借金を完済しなければなりません。
しかし、借金を完済したとしても、抵当権が登記簿から自動的に消えるわけではありません。
銀行等の金融機関が登記簿の抵当権を消してくれるわけでもありません。

したがって、相続人であるあなたが抵当権を抹消する手続きを行わない限り、抵当権は消えません。

では、どのようにして消すのでしょうか。

一番簡単なのは、専門家である司法書士に、抵当権抹消手続きを依頼することでしょう。
そうすれば、登記申請書を作成して、法務局で手続きをしてくれます。
もちろん法務局でも、相談を受け付けていますので、手続きを相談するのもよいでしょう。
ただ、法務局は、役所ですので平日に出向くことになりますので、それが難しい方には、ハードルが高いかもしれません。

抵当権付き不動産も相続税の課税対象なの？

まず、抵当権付きの不動産は、消極財産ということになります。

消極財産も、相続税の課税対象になります。

借金などは、控除つまり差し引かれますが、主たる不動産を相続しているとみなされますので、課税対象として扱われるのです。
さらに、抵当権がついていたとしても、不動産の評価額には影響はありません。
つまり、そのままの不動産額が課税対象額として評価されるのです。
したがって、抵当権のついた不動産を相続しても相続税額は減りません。

では次に、抵当権つまり債務については誰が返済するのでしょうか？

法律的には、相続人全員で返済の義務を負うことになります。
しかし、不動産をもらっていない相続人まで、返済するのは不公平とも言えます。
したがって、銀行等の金融機関と話し合って、不動産を相続した相続人だけが返済することにすることもできます。