家や土地など不動産を遺産相続するときに兄弟がいる場合は、不動産を共有することがあるかもしれません。ただ、遺産相続での不動産の共有はトラブルになるケースもあります。遺産相続で不動産を共有するとどのようなことが起こり得るのか詳しく見ていきましょう。

遺産相続での不動産の共有とは?

現物分割・代償分割・換価分割

遺産分割をした結果、不動産が共有状態になることがあります。これは具体的にどのような状態なのでしょうか?また、どうして共有状態になるのか、その原因も押さえておきましょう。

遺産分割が行われる場合、不動産の分け方としては現物分割、代償分割、換価分割の3通りの分け方があります。

現物分割とは

現物分割とは不動産をそのままの形で特定の相続人が取得する方法です。

代償分割とは

代償分割とは、不動産を特定の相続人が取得して、その分の代償金を他の相続人に支払う方法です。

換価分割とは

換価分割とは不動産を売却して現金化し、その現金を相続人らで分け合う方法のことです。

不動産の分け方は相続人の間で意見が合わないことがある

しかし、これらの不動産の分け方について、相続人間で意見が合わないことがあります。そうなると、遺産分割協議を進めても、上記のうちのどれかの方法で不動産を分けることができません。また、相続人らが単純に遺産分割協議を行うことを面倒だと感じて、遺産分割協議をしないで放置することがあります。

このように、遺産の中に不動産が含まれているにもかかわらずきちんと遺産分割協議をしなかったり、不動産の遺産分割方法が決まらなかったりする場合には、不動産が共有状態になります。

被相続人が亡くなったら、相続人らは法定相続分に応じて遺産を取得しますが、遺産の中に不動産が含まれている場合には、遺産分割が済まない限り、相続人らは法定相続分に応じて不動産を共有することになるからです。

たとえば、遺産の中に不動産があり、兄弟3人が相続する場合には、兄弟がきちんと遺産分割協議をしない間は、不動産は兄弟がそれぞれ3分の1ずつの持分を取得して共有状態になります。さらに、遺産分割協議を行ったところ、相続人ら全員の合意によって、あえて不動産を共有状態にして遺産相続を行うケースもあります。

遺産相続で不動産を共有した場合の使用権限・範囲

相続が起こったときにきちんと遺産分割協議ができず、不動産が共有状態になってしまった場合には、それぞれの共有持分権者の権限がどこまで及ぶのかが問題です。たとえば、兄弟2人が2分の1ずつの不動産の持分を相続して共有状態になった場合、1人1人は不動産の半分の使用権しかないのでしょうか?不動産を共有する場合の持分権者の権限は、その行為の性質によって大きく異なります。

まず、不動産の使用や保存行為については、各持分権者がひとりでも行えます。つまり、各持分権者は、自分の持分に相当する部分だけではなく、不動産全体の使用ができることになります。よって、上記のケースでも、兄弟はそれぞれ単独で不動産全体を利用する事ができます。また、以下のような行為は不動産を保存する行為なので、やはり持分権者が単独でできます。

  • 不動産の修繕
  • 不動産を不法占拠された場合の明け渡し請求
  • 不動産に無権限で登記した人に対する抹消登記請求

次に、不動産の共有持分の過半数の同意を要する行為があります。それは、不動産の管理行為です。管理行為とは、不動産を利用・改良する行為のことです。具体的には、以下のような行為をする場合に、他の共有持分権者(持分の過半数)の同意が必要です。

  • 不動産に短期賃貸借を設定する場合
  • 不動産に借地借家法が適用されない賃貸借契約を設定する場合
  • 不動産における賃貸借契約や使用貸借契約を解除する場合

さらに、以下のような行為は、不動産の処分行為になるので、共有者全員の同意が必要です。処分行為とは、不動産に変更を及ぼす行為のことで、具体的には以下のようなケースが該当します。

  • 土地の利用形態を変えたり形質の変更をしたり、土地上に建物を建てること
  • 建物を取り壊したり大規模修繕を行ったり建て替えをしたりすること
  • 不動産を売却すること
  • 不動産全体に地上権や担保権(抵当権)を設定すること
  • 不動産に、短期賃貸借ではなく、かつ借地借家法の適用のある賃貸借契約を設定すること
  • 不動産を使用収益する方法の変更を行うこと

以上のように、不動産を共有状態にした場合、各行為の性質によって、共有者ができることとできないことがかなり異なってきますので、注意が必要です。基本的に、共有者が自分一人で利用するのは自由ですが、売却などは勝手にできなくなるということを、まずは押さえておくと良いでしょう。

遺産相続で不動産を共有した場合の権利証

遺産相続の際に、不動産の分け方を決定せずに共有状態にしてしまった場合、共有登記をすることができます。この場合、各相続人の法定相続分が不動産の持分となり、それぞれ持分に応じた共有登記になります。

不動産登記をすると、通常は不動産の権利証が発行されますが、遺産相続で不動産を共有にした場合、権利証が共有持分権者全員の枚数分発行されるのかが問題になります。

権利証とは

権利証とは、不動産の登記済権利証のことです。所有権移転登記をすると、その登記をしたということの証明のために権利証が発行されます。ただ、近年では不動産がオンラインで管理されるようになっており、登記済権利証ではなくオンライン上の登記識別情報が発行されることが増えています。そして、このオンライン上の登記識別情報が発行される場合には、不動産の権利証(登記識別情報)は共有者の人数分発行されます。

これに対して、オンライン化されていない登記済権利証が発行される場合には、不動産の権利証(登記済権利証)は1通しか発行されませんので、代表者が権利証を保管することになります。権利証は、不動産を売却する際などに必要になる重要な書類なので、代表者として保管する場合には、くれぐれも慎重に管理する必要があります。

遺産相続で不動産を共有した場合の固定資産税

不動産を所有している場合、毎年固定資産税を支払う必要があります。遺産分割の際に不動産を共有にしてしまった場合、誰が固定資産税を支払うのでしょうか?この点、法律は、共有不動産については、共有者が連帯して納付義務を負うと定めています(地方税法10条の2第1項)。そこで、相続不動産を共有していたら、基本的に共有者全員が支払い義務を負うことになります。

ただ、実際には、各地方自治体において、固定資産税支払いについての代表者を定めることにより、その人の宛先に固定資産税の納付書が送られてくる運用になっています。代表者が定まっていない場合には、持分の最も大きい共有者に納税通知書が送られてきます。ここで、受け取った者が全額の固定資産税を支払った場合に、支払った共有者は他の共有者に対してその持分に応じた固定資産税の支払い(求償)を求めることができます。共有者は、共有持分に応じて共有物についての負担を負うため、他の共有者が全額払ったからと言って、自分の持分に対応する責任を免れることはありません。

ただ、自治体によっては、共有者全員が同意をして申請をした場合、各共有者の持分に応じて個別に納付書を送ってくれるところもあります。そうすると、はじめから持分ごとに分割された固定資産税納税通知書が送られてきて便利なので、居住している自治体にそのような制度があれば、利用してみると良いでしょう。

なお、この場合でも共有者が連帯責任を負うことには変わりがないので、他の共有者がその負担する固定資産税を支払わない場合には、自分が全額支払う必要があります(その分は後に他の共有者に請求できます)。

遺産相続で不動産を共有した場合の売却

遺産分割で不動産を共有状態にしてしまった場合、不動産を売却する際にはどのような手続きをとれば良いのかが問題です。

この点、不動産の売却行為は、不動産の処分行為に該当するので、共有者の1人が勝手に自分の判断で行うことができません。そこで、共有者全員の同意が必要になります。不動産を売却するためには、共有者全員が協力して手続をすすめる必要があり、売れた際の売却代金は、共有者が共有持ち分に応じて分配することになります。

たとえば兄弟3人が3分の1ずつ不動産を共有していて、その不動産が3000万円で売れた場合には、各自が1000万円ずつ取得することになります。なお、共有者全員の同意が必要になるのは、不動産全体を売却する場合です。これに対し、不動産の中でも自分の共有持分のみを売却する場合には、自分一人の判断ですすめることができます。

ただ、共有不動産のうち、共有持分のみ取得したい人というのはなかなか現れないので、不動産の共有持分だけを売ってもさほど高値では売れないことが普通です。先ほどの例で言うと、不動産全体を売却したら3000万円で売って共有者3人がそれぞれ1000万円を受け取れるケースでも、共有持分だけだと1人500万円にもならない可能性もあります。

遺産相続で不動産を共有するとトラブルになりやすい

遺産相続で不動産を共有状態にすると、面倒な遺産分割協議をしなくて良いですし、遺産分割にまつわるトラブルを避けることができると考えることがあるかもしれません。しかし、不動産を共有にしておくと、トラブルのもとになります。まず、不動産を共有している場合、不動産の管理行為や処分行為について、他の共有者の同意が必要になります。

不動産の修繕をするだけでも過半数の持分を持った共有者の同意が必要ですし、売却や賃貸借契約の設定、抵当権の設定などの場合には、共有者全員の同意が必要です。このような行為をしようと言うときに、共有者同士で意見が合わないとトラブルになります。他の共有者の同意が得られない場合には、何らの活用もできないまま売却もできず、放置するしかなくなってしまうこともあります。その場合でも毎年固定資産税は課税されるので、かなり無駄な出費になってしまいます。

また、不動産を共有にしていると、共有者のうち誰かが死亡して再度相続が起こったとき、面倒なことになります。この場合、もともとの所有者(親)の孫と子ども達が共有者になりますが、さらに子ども達がなくなって孫同士が共有者になってくると、共有持分権者の人数も増える上、共有者間での行き来もなく、意思決定が非常に困難になってしまうケースがあります。不動産登記名義の書き換えすら行われずに死亡した人の名義で放置されて、もはや誰が所有権者になっているのかすら、わからなくなってしまうケースもあります。

このように、不動産を共有状態にしていると、いろいろなトラブルが起こってくる可能性があるので、遺産分割をする際には、共有にはしないことをおすすめします。

不動産の共有を解消したい場合はどうすればよいの?

遺産分割の際にきちんと話し合いをせず、とりあえず相続登記をして不動産を共有状態にしてしまった場合、後に共有状態を解消するにはどうすればよいのかが問題となります。この場合、まだ遺産分割協議が済んでいないのであれば、遺産分割協議をすることによって不動産の共有状態を解消することができます。

遺産分割協議で、誰か特定の相続人が不動産を全部相続することにしたり(現物分割や代償分割)、換価分割をしたりすれば、不動産は共有状態ではなくなります。遺産分割には時間的な期限がないので、まだ遺産分割協議をしていない間は、いつでも遺産分割によって不動産を分けることができるのです。

これに対し、いったん遺産分割協議をしてその結果共有状態になっている場合には、共有物分割の手続きをしなければなりません。共有物を分割する場合には、共有者同士が話し合いによって解決する方法が望ましいですが、話し合いができない場合には裁判所で共有物分割調停をする必要がありますし、それでも合意ができなければ、共有物分割訴訟をする必要があります。

共有物分割訴訟をすると、裁判官が事案に応じて共有物の分割方法を決定してくれますが、このとき、必ずしも自分の望み通りの分割方法になるとは限らないので注意が必要です。 共有物を分割する場合には、なるべくなら合意や調停によって、自分達で納得できる解決をすることをおすすめします。

遺産相続で不動産を共有する場合のそのほかの注意点

不動産を相続する際に共有状態にする場合の注意点を確認しておきましょう。まず、共有状態にする場合に、遺産分割協議書を作成すべきかという問題があります。共有にする場合、遺産分割ができているケースとできていないケースがあります。遺産分割方法について争いがあって合意ができない場合でも法定相続分に応じた共有登記ならできますし、遺産分割協議をまったくしていない場合でも同じように共有登記ができます。このような場合には、そもそも遺産分割協議ができていないのですから、遺産分割協議書を作成することができません。

これに対し、遺産分割協議をした結果共有状態にすることがあります。この場合には、通常不動産以外の財産についても遺産分割しているはずです。そこで、他の遺産の分もまとめて遺産分割協議書を作成しておく必要があります。もし、遺産に不動産しかなくて、遺産分割協議によって共有状態にすると定めた場合でも、後のトラブルを避けるため、一応遺産分割協議書を作成しておくと良いでしょう。

次に、共有登記をする場合に不動産の登記名義が誰になるかわからない場合があるかもしれませんので、お答えします。共有登記にする場合、共有者全員の名義の登記になります。具体的には、所有者名(持分権者)と共有持分の割合が登記されます。共有だからと言って、代表者しか登記されず、自分の名前が登記されないなどの心配はないので安心しましょう。

まとめ

今回は、不動産相続の際に共有状態にする場合の注意点を解説しました。遺産の中に不動産がある場合、遺産分割協議をしないまま不動産を共有状態にすることがあります。また、遺産分割協議の結果として、不動産を共有にすることもあります。不動産を共有状態にすると、共有者のひとりが自分の判断で売却したり管理改良したりすることができなくなります。

固定資産税支払いの手続きも面倒ですし、共有者のうちの誰かが死亡して再度相続が起こると、さらに不動産の共有関係が複雑になってしまいます。不動産の相続をする場合、共有にするとトラブルが起こりがちなので、なるべく避けることが望ましいです。

遺産の中に不動産が含まれている場合、遺産分割方法で意見が合わずトラブルが起こりがちですが、このような難しい問題を解決するのは、法律的な専門知識が必要です。そこで、相続が起こった場合に遺産に不動産が含まれている場合、分割方法で迷ってしまったら、まずは一度、相続問題に強い弁護士に相談に行くことをおすすめします。